Первый кассационный суд общей юрисдикции в ходе рассмотрения конкретного спора сделал важное разъяснение: для установки рекламных конструкций на крыше многоквартирного дома необходимо получить согласие всех собственников. Крыша является общим имуществом, и мнение каждого жильца имеет значение. Даже одно «нет» может стать решающим фактором. Закон требует, чтобы в некоторых случаях для распоряжения общим имуществом было необходимо не просто разрешение жильцов, а единогласное согласие. Установка рекламных конструкций на крыше дома как раз является таким случаем.
Дело дошло до высокой инстанции благодаря активным жителям одного из домов в подмосковном городе Красногорске. Застройщик установил на крыше дома рекламную конструкцию и разместил в подъездах жидкокристаллические экраны, подключенные к общедомовой системе энергоснабжения. Эти экраны постоянно транслировали рекламу застройщика и его партнеров.
Недовольные жильцы, не желающие видеть свой дом в роли рекламной площадки, обратились в суд. С телевизорами проблем не возникло, их быстро убрали. Однако с рекламной конструкцией на крыше пришлось поспорить. Застройщик представил документы, подтверждающие, что общее собрание жильцов разрешило установку рекламы на крыше, и что местная администрация согласовала конструкцию. Нижестоящие инстанции сочли установку законной. Однако Первый кассационный суд общей юрисдикции обратил внимание на то, что согласно протоколу, за рекламную конструкцию проголосовали только 75 процентов собственников.
«Законодательство предусматривает необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения о пользовании общим имуществом дома», — говорится в определении Первого кассационного суда.
Застройщик не представил доказательств согласия всех жильцов, а 75 процентов согласных в данном случае недостаточно. Поэтому рекламную конструкцию пришлось демонтировать. Дело было направлено на пересмотр, и при новом рассмотрении нижестоящие инстанции предписали убрать конструкцию с крыши.
«Суд кассационной инстанции подчеркнул, что формальный подход к рассмотрению вопроса о принятии общим собранием жильцов решения в отношении общедомового имущества недопустим», — отметил вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. Он также подчеркнул, что проблема незаконного использования общедомового имущества в сфере общественных отношений стоит достаточно остро.
По словам Филиппова, управляющие компании часто не получают никакой разрешительной документации от жильцов, стремясь к прибыли от размещения рекламных конструкций. В некоторых случаях жильцов даже не информируют о сдаче общих площадей в аренду.
«Большинство граждан не подозревают о наличии у них каких-либо прав на общедомовое имущество», — говорит Никита Филиппов. Он также отмечает, что жильцы часто не осведомлены о том, что такие конструктивные элементы здания, как стены, могут входить в состав общедомового имущества.
Старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Николай Полуситов подчеркивает, что жилец вправе потребовать снять любой объект, размещенный на общедомовом имуществе без необходимого согласия жильцов. Он отмечает, что практика применения законодательства о допустимом использовании общего имущества жильцов ужесточается. Суды пресекают любые попытки самовольного выбора судьбы этого имущества и удовлетворяют иски и жалобы жильцов.
«Конструктивные особенности и рекламное назначение размещенного объекта не влияют на возможность использования общедомового имущества. Использование этого имущества допустимо только на основании общего решения жильцов», — подчеркивает Николай Полуситов.
